任志强：在未来住房支出量 只会越来越大

  昨日，以“大人物、大梦想、大润城”为主题的第三届中国房地产高峰论坛在昆明洲际酒店隆重举行。中国房地产研究会会长刘志峰、华远地产股份有限公司董事长任志强、易居(中国)执行总裁丁祖昱、住房和城乡建设部政策研究中心原主任陈淮等出席了本次活动。大咖们探讨了昆明泛亚金融地产的发展形势，对昆明金融中心的未来进行了剖析和展望，更就中国房地产市场当前状况带来精彩演讲。

　　任志强

　　未来住房支出

　　只会越来越大

　　对于房价问题，任志强这次表现得有些低调。“以后你们问房价不要再问我了，陈淮主任说了房价肯定要涨的。但也有一个问题，陈主任不卖房子，我们开发商还得卖房子，明天涨价我们的房子就卖不出去了。”

　　任志强回答得最多的一个问题，是中国房地产市场的好光景还有多少年？经记者梳理此前的相关报道，任志强的回答从2012年的20年，至今年3月的17年，再到今年8月7日的七八年，虽然时间跨度不长，但版本却各不相同。“我没说过，完全是这些媒体曲解了我的意思。”昨日的媒体见面会，任志强首先就这一问题进行了澄清。

　　任志强说，房地产市场的增长期与我们的城镇化率密切相关。一般来说，一个国家的城镇化率要达到70%，房地产市场的快速增长才能缓和下来。发达国家如美国、德国、日本等，城镇化率从50%到70%几乎用了50年时间，而根据中国实际情况，要到2025年城镇化率才可能会达到70%，这之前房地产市场都将是一个快速增长期。“未来城市发展过程中，住房支出只会越来越大，增长也是最快的，当然，房子也会越盖越好。”

　　而在问到有关昆明金融中心的建设时，任志强回答说：“是否符合金融中心这个称谓，关键得看里头装了些什么。目前我看感觉不好，如果里面没有金融机构，没有金融管理机构和为金融机构服务的如律师、会计师等机构，那还是不行。北京金融街之所以成功，是因为证监会在那儿、人保中心在那儿、各个银行也在那儿。”

　　陈淮

　　楼市崩盘

　　纯属天方夜谭

　　“说到房地产，大家最关心的问题是房价涨不涨？房价肯定是要涨的。房地产会不会崩盘？这纯属天方夜谭。”陈淮的演讲以一个设问开始。陈淮说，当前有一种言论，包括央视在内的很多主流媒体都在说，当前结婚的独生子女很多，男女双方各自一套房、双方父母一套房，还有爷爷姥姥，这样一来，每个家庭未来都会有多套房，房子盖过了，楼市要崩盘。“那房子岂不是成白菜价了？借这个会场我也请你们回去告诉你们的家人，这只是一个传说，就好比赵本山在小品忽悠范伟树上一共有几个猴一样。”

　　在2008年经济危机的背景下，陈淮也曾说过“买了中国的房子是最幸福的” 以及“中国房地产市场在全球投资品中稳定性最高”等言论。昨日再次被问到此问题时，他依旧给予了同样的回答。陈淮说，2008年说这话的背景，是对比当时的外汇期货，石油、黄金、股票，房地产是最划算的。即便到了今天，中国房地产业仍然是全球房地产业生产最稳定的。中国未来十年到二十年仍然是房地产市场需求最大和增长最快的。“在座的买房子和没买房子，听说亲朋好友买房子的，有多少赔了钱的，请举手我看一下(没有)，那不好吗？”

　　这一市场的增速除了取决于城镇化率所带来的人口增长之外，现在已有住房的昆明人，未来5―8年至少有八成人要换房子。中国是一个老工业基础的国家，有40%―50%还住在房改房里，住房条件早已不适应今天的需要。房子价格高低、涨落大小也并不取决于开发商盖房子花了多少钱，只要开发商愿意不停地在你窗户外花钱(基础设施的完善，以及软环境的改善)，你住的房子就会越来越贵。

　　丁祖昱

　　开发商不能

　　躺在政策上睡觉

　　“当前楼市状况如此不好，我们是不是应该躺下来等政策？”这是今年很多人都问过丁祖昱的一句话。当然，丁祖昱给予了否定。在他看来，开发商不仅不能躺下来等政策，反而应该自己主动去多做一些事。果然，9月30日限贷政策终于传来了消息，诸多开发商可以说是等来了政策。而接下来的问题则是，开发商又是否可以就此躺在政策上睡觉呢，答案同样是否定的。

　　丁祖昱说，9月30日后消费者信心有所恢复，至少在当前环境下是支持整个房地产行业发展，也有很多消费者在长时间观望之后开始进入实施阶段，整个地产市场可以说都有所上涨。但对于房企来说，整个竞争环境只会越来越强，不会得到竞争上的缓解。当前市场供大于求的局面并没有发生改变，因此对于市场仍需谨慎，房企也必须在当前市场情况下继续保持以价换量的态势，量价齐升的情况很难再现。

　　当然，这么大的市场，只要按照市场规律去做好竞争，大企业也会越来越大，当然也会淘汰差的企业。“我希望将来的房地产越来越好，企业也越来越成熟，当然数量也会越来越少。”（都市时报）

　　潘石屹驳任志强房地产观点：老和尚念经都念15年了

　　自嘲自己处于“半退休”状态的SOHO中国董事长潘石屹，近一年很少接受媒体专访，但这并不阻碍网络对潘石屹的关注。比如，最近，SOHO中国对哈佛大学的捐助就遭到了网友的炮轰；又比如，SOHO中国的建筑被网友指作奇奇怪怪的建筑。除了网友的指责，有着“暖男”性格的潘石屹还经常被已经退休的任志强在网络上拿来开涮。

　　互联网正是潘石屹这几年来最喜欢的东西。他也正在试图用互联网推进SOHO中国的一些变革。据潘石屹透露，如果试验顺利，明年2月份，SOHO中国将对外宣布一项较大的利用互联网思维改变房地产行业的实践变革。

　　“21世纪”：您认为年底会降息，降准吗？

　　潘石屹：这主要看经济增长与房地产的关系。GDP增长了就有房地产的增长，GDP不增长就没有房地产的增长。从个人感受看，只有GDP增长了，人们才会琢磨换房子，才琢磨换新办公室。从前三个季度GDP数字看，下了三个台阶，如果台阶再下去，今年任务就完不成了。所以，四季度可能会降息、降准。但从本质看，货币政策很难彻底改变经济的基本面。当前经济问题主要是产业结构。用货币政策救市只是让“病情”暂时得到缓解，推迟危机的发生。

　　《21世纪》：在移动互联网时代，部分悲观人士认为，房地产行业也是夕阳产业。您也这样认为吗？

　　潘石屹：传统行业如果不改变都是夕阳产业。判断一个行业是不是夕阳产业，就看这个行业有没有效率。比如，是不是存在成本高、效率低的特征。观察一个行业有没有前途，要看是不是能够提高效率、降低成本，能够让人们得到更好的产品。

　　“21世纪”：您认为，房地产行业目前最大的问题是什么？

　　潘石屹：房地产的根本点是在劳动生产力的提高，第一步是把农村几亿人从土地中解放出来。但如今的农民第二代与当年的状态完全不一样。移动互联网使人们创造财富的能力大幅提高，但房地产并没有发生同样的改变。目前还没有看到行业大幅改变的可能。

　　“21世纪”：房地产还有没有足够的需求出现？

　　潘石屹：我最近跟任志强交流，15年以来，每一次听他的讲座，总是会说一句，“中国有13亿人口，如果每年有1%的增量需求就是1300万。这就是房子的基本需求。”任志强老和尚念经，都念了15年了。原来房地产市场确实是这样。但这个观点已经不适应当下市场发展了。现在很多农民虽然户口在乡下，但人早就已经在城里了。

　　“21世纪”：目前很多房企都在变革，SOHO中国有什么样的改变？

　　潘石屹：我们4年前就在变革。但不是抛弃房地产重新进入一个新的行业，而是在房地产基础上，降低成本，提高效率。房地产不应该是简单拿块地，盖个房子。变革成果很明显，比如，我们正在进行的节能改变。最近，皇明集团董事长黄鸣来SOHO考察我们的节能系统后发现，我们把互联网和节能结合得这样好。我们目前一平米建筑耗电是56度电，中国的标准是85度电，日本是100多度电，欧洲是150度电。从经济效益上来讲，一个项目每年能节省1000多元。虽然相比房地产巨大的投资额不算什么，但这就是成本的降低。而且我们的系统只需要一个人管理。目前，银河SOHO和望京SOHO两个项目一年能节约2000万元，但所有投入加起来不到300万元。

　　“21世纪”：在降低成本，提高效率方面，SOHO中国目前最大的成就是什么？

　　潘石屹：是BIM系统。作为开发商，我们要算经济账，建设时间不能拖得太长，计划用36个月建成，时间其实非常紧张，但因为采用了BIM系统，所以在计划时间内如期建成了。透露一下我们的工程成本，6300元/平方米，拥有如此多双曲面的建筑，仅用这么低的成本就做下来实在不可思议。之前我们做的直上直下的建筑，成本大概也要1万元/平方米左右。我们的成本是如何降低的呢？举个例子，没有用BIM施工之前，我们每建一个项目，像三里屯SOHO，建完之后专门有一个20多人的队伍，叫打孔队，在设计不完善的地方打个洞让管子下去和上来，而银河SOHO这个项目仅应用BIM就在模型中找到了4 000多个碰撞和错误，大大减少了返工，节约了工期，这就是BIM给我们带来的帮助。

　　“21世纪”：您认为房地产的互联网思维是什么？

　　潘石屹：互联网的发展就是去中介化。如果不去中介化，用最先进的互联网都不是互联网思维。比如，淘宝有中介吗？房地产发展的趋势是直销。我们目前就在推进去中介化。但变革过程阻碍很大，很多人还是对佣金非常感兴趣。我们的租售平台目前正在推进几个标准。第一，价格标准化。网站公布的价格就是签约价格，不会有一分钱折扣。第二，产品标准化。就是竣工图的标准化，客户最后购买的房子与我们在网上公示的竣工图是一样的。第三，合同标准化。第四，付款方式标准化。原来中介都威胁我，但推动标准化后，房子租得更好了。这才是真正的互联网化。

　　“21世纪”：互联网思维能应用到房地产销售中吗？

　　潘石屹：完全可以。最近一个开发商跟我说，他们很受库存问题困扰。我问他们，你们现在降价降多少了？开发商说，降20%了。其实不如开个新闻发布会，把房源上网，然后宣布降价20%。这就是去中介化，实现互联网化。去中介化一定是必然趋势。去中介化不是中介行业互联网化，而是真正的去中介化。

　　“21世纪”：您考虑过退休问题吗？

　　潘石屹：这是自然规律。谁都会老。退休的人最怕别人不关心他，所以就闹腾。你看，任志强退休比什么都热闹。我退休了会去干一些力所能及的事情。我还是有很多爱好的，比如，拍照、做饭、榨果汁、健身等，这都是以前没时间干的事情。我现在每天还是很忙的，退休以后就更有时间去干自己喜欢的事情了。现在是“半退休”状态。（21世纪经济报道）