香港房价大跌，港府的态度和应对出乎预料

2016年初，内地各大城市像是“疯了”一样的房价其实并不出人意料。前一年年底，经济学家马光远就断言，虽然2016年中国的整体经济仍未回暖，但北上广深等几大城市的房价一定会涨，因为政府会救市，“100%会救，1000%会救……如果这个世界上只有一种爱是真爱，那一定是中国政府对房地产的爱！”

据说，马先生去年在苏州以7000元单价买的房子，如今已经涨到了20000元。真是“信政府，得永生”啊！

相比之下，香港楼市的命运就悲催多了。如果说内地政府是房地产的亲妈，那香港政府可是连后妈都不如。

从2015年10月至今的半年内，眼看着北京、上海、深圳的房价“起高楼、宴宾客”，香港的房价却生生跌去将近15%，房租水平也在逐月下跌。

笔者2014年夏天在香港租房时，位置合适的大厦里，可租房源十分有限，几乎没得拣，租金也是业主一口价决定（这还是在较偏远的新界东）；而现在，中介在有人询问房源时，就会一直表示“呢个价仲可以倾”（这个价格还有的谈）。各大中介公司的橱窗里贴满了“劈价”、“劲减”的广告，有些房子的降价幅度甚至超过15%。

今年1月，全港新盘“挞定”（取消订单——根据香港法例，买家在购买楼花、未取新楼时挞定，只需没收5%订金）比例达8%，而2015年“挞定”比例最高的月份也不过3.96%。

不过，见惯了大风大浪的香江地产大佬们还是很淡定的。恒基地产主席李兆基表示，香港楼价由高峰算起，“最多不会跌多于3成”，“因为每方呎建筑成本5000元，地价成本以5000元计算，建筑成本没得跌，楼价跌3成，地价就要跌6成。政府不会让它跌这么多的。”

政府真的不会让它跌这么多？恐怕谁也没法肯定。相比内地“房价一微跌，政府就救市”，港府对楼市的态度可要冷漠得多。即使各路经济学家开始忧心忡忡地预测香港会否再次出现“负资产”，李嘉诚甚至表示如今的市况“差过非典”，但香港特首梁振英却仍然在各种场合严肃强调：绝不会“减辣”。

港人将政府控制房价的各项举措统称为“辣招”。2009 年后，香港政府连续推出包括降低贷款比例、限制还款收入比、缩短还款年限、限制贷款人身份（买家印花税、双重印花税）、取消买房落户政策（暂停投资移民）、提高住房供应量等7轮“辣招”。

其中，对“外人”影响最大的是2012年推出的“买家印花税”（非香港永久居民、所有在香港和外地注册的公司，在购房时要多交15%印花税）和2015年初暂停投资移民计划（原本投资1000万港币即可拥有香港居民身份的渠道被堵死）。

笔者有一个朋友已在香港工作快5年（仍是非永久居民身份，7年才可以获得永居），女儿也在这边读小学，但一直没有在香港买房，前阵子倒是去美国买了套房。我问她为何不在香港买、自己住着也方便，她的理由是“税太高、而且升值空间不大”。

全世界人民都知道，中国内地富人有着超强的购买力。北京上海深圳的房价一夜涨几十万早已不是什么新闻，最近，据说美国不少城市的房子都被中国人抢得奇货可居、坐地涨价了。香港原本是最能“近水楼台先得月”的，却自己主动断了这条“财路”。

应该说，港府推出这些针对“外人”的辣招，就像当年奶粉限购一样，并不符合自由市场的要义。说到底，不过是为了安抚某些群体的怨气。就像刚刚出炉的香港电影金像奖最佳影片《十年》，明明白白地告诉我们，在如今的香港，政治争议已经沉重到让人们不再关心电影本身到底好不好看。当然，也不再关心奶粉和房子到底应该卖给谁。

不过，在2015年10月之前，尽管政府“辣招”出尽，香港楼价仍在不断上涨。从2003到2015年，反映香港私人住宅价格的“中原城市领先指数”在12年里涨了将近5倍。彼时，人们坚信，在这个房子严重供不应求的城市里，房价不断上涨是再合理不过的事情了。

在香港，刚工作几年的年轻人，要么租房，要么与父母同住，自己有能力买房的少之又少（极少有父母资助子女买房的）；有两个孩子、一个菲佣的家庭，5口人住600呎（不到60平米）的房子也很常见（并非低收入阶层，有年收入超过百万港币的家庭也是如此）。

此外，香港的房屋空置率很低。即使我住在偏远的新界东，一到晚上，可以看到各栋住宅大厦里的灯光几乎是全亮的；而我原先在北京所居住的东四环外某小区，晚上每栋楼里能亮起一半的灯光就算不错的了。

在过去的半年里，上述情况并没有出现明显变化，香港的房子仍然供不应求。那么，到底发生了什么，让楼市价格开始出现逆转？

利率是影响因素之一。2015年12月16日，美联储宣布加息0.25%，因为香港一向采取的是联系汇率制，金管局于次日即宣布加息25个基点，这是香港自2008 年以来首次加息。

虽然现在在香港买房的按揭利率仍然明显低于内地（根据按揭类别不同，利率在2.4%到2.8%之间；而内地房贷利率即使在有折扣优惠的情况下，也不会低于4%），但降息趋势预期对买家心理的影响不可忽视。

股市姑且可以算作因素之二。恒生指数自2015年5月达到高点后一路下跌，到2016年初，最大跌幅将近1/3。不过，即便A股同样经历了腰斩，北上广深的房价却像跷跷板的另一头一样，高高涨起。难道说，港股玩家倾向于卖楼补仓，而A股玩家更喜欢卖股买房？

其实，笔者更倾向于认为，正是港府在此前几年里不断推出的“辣招”，终于达到量变引起质变的临界点了。

港府的供地计划（2016年至2019年，香港预计将有11.9万套房屋落成，2016年的新盘供应预计将达2.6万套）将让香港的新增供应量持续到2019年。因此，大概率事件是，当前香港的楼市下行趋势至少会再持续三年——这也是香港过往几次历史上楼市调整期的平均时间。 （陌景珑）